Bonnes perspectives pour l’immobilier 

Naef Prestige | Knight Frank, spécialiste de l’immobilier de luxe en Suisse romande, a présenté la semaine dernière la 13e édition de l’étude «The Wealth Report», axée sur les principaux thèmes mondiaux de la gestion de fortune et de l’investissement immobilier. Ce rapport offre un aperçu unique sur les attitudes, les investissements et les choix des individus ultra-fortunés (UHNWI) du monde entier. Cette année encore, les (très) riches se disent optimistes.

Malgré une perspective de croissance pessimiste, liée aux tensions commerciales, aux éveénements politiques- dont le Brexit – et au risque de remontée des taux d’intérêt, la création de richesse restera constante en 2019. Les ultra-fortunés sont confiants et attendent une augmentation de leur fortune en 2019. Sans surprise, cette tendance est plus fortement marquée aux États-Unis. En 2019 et pour la première fois, le nombre de millionnaires en dollars devrait dépasser les 20 millions.

Au niveau mondial, l’immobilier reste la seconde classe d’actif avec 2% (27% en Europe), derrière le marché des actions (27%), mais devant le marché obligataire (20%) et le numéraire (17%).

Cependant, le climat économique mondial pousse les investisseurs à plus de prudence, ce qui se traduit directement dans l’allocation de leurs investissements sur les douze derniers mois. Par rapport à 2017, l’investissement dans le cash a en effet bondi de 45%, alors que celui dans le marché des actions baissait de 7%.

Dans ce climat d’incertitude, le marché immobilier continue à jouer son rôle de valeur refuge, avec une progression de 20% au cours de l’année 2018.

Les riches toujours plus nombreux 

Le nombre de millionnaires augmente, et avec eux la demande de résidences de prestige. Selon les sondages d’attitude, 63% de la population mondiale a vu sa richesse augmenter en 2018.

Même si la croissance est moins forte que les années précédentes, le nombre de UHNWI (Ultra High Net Worth Individuals – fortune supérieure à 30 millions de dollars) a progressé de 4% en 2018, ce qui porte le nombre d’individus concernés à près de

200 000 dans le monde (198 242 précisément). L’Europe abrite le plus grand nombre d’entre eux, avec 70 000 personnes (35%), suivie de l’Amérique du Nord (52 000, 26%) et de l’Asie (48 000, 24%).

Dans le cercle très restreint des milliardaires (2229 individus à la fin 2018), c’est l’Asie, avec 35%, qui devance l’Amérique du Nord (32%) et l’Europe (22%).

Les prévisions sont très optimistes: on estime en effet à 22% la croissance du nombre de UHNWI au cours des cinq prochaines années, soit une augmentation de 43 000 individus. C’est en Europe que la plus forte croissance est attendue, avec 24%, contre respectivement 23% et 18% en Asie et en Amérique du Nord. Quant au nombre de milliardaires asiatiques, il devrait croître de 26% sur la même période.

La Suisse continue d’attirer les fortunes mondiales 

Grâce à sa réputation de lieu de refuge de par son économie, sa devise forte, ainsi que l’importance accordée à la vie privée et à la sécurité, la Suisse reste la destination privilégiée des personnes les plus fortunées.

Selon l’étude menée par Knight Frank, l’attractivité de la place helvétique reste forte. Lorsque l’on demande aux grandes fortunes de ce monde où elles envisagent se délocaliser, la Confédération arrive en cinquième place au niveau mondial et sur la plus haute marche pour les pays européens. En effet, 2,5% des UHNWI et 1,6% des millionnaires recensés dans le monde ont choisi la Suisse pour lieu de résidence principale. En Suisse, un habitant sur vingt-quatre est millionnaire et on y croise plus de UHNWI (4800) que sur tout le territoire français, par exemple.

Une première: le whisky mieux que le vin 

Chaque année, l’étude analyse l’évolution des autres classes d’actifs, «objets du désir», telles que l’art, le vin, les voitures, les montres ou encore les monnaies, dont la valeur globale s’est appréciée de 9% sur les douze derniers mois.

Du côté des records, on notera une bouteille de whisky Macallan de 1926, peinte par l’artiste irlandais Michael Dillon, adjugée pour la somme de 1,5 million de dollars.

Hormis le whisky, avec 40% de croissance, la numismatique est la classe d’actifs qui a été le plus plébiscitée au cours des douze derniers mois, avec une appréciation de 12%.

D’un autre côté, l’art, qui avait connu une année record en 2017 (+21%), a revu sa croissance à la baisse cette année (+9%), mais reste avec le vin une valeur sûre.

Sur les dix dernières années, le secteur des voitures de collection avait flambé (+334% de 2007 à 2017). Depuis 2017, Il connaît un net ralentissement de l’engouement des investisseurs, avec une croissance annuelle qui plafonne à 2%.

L’immobilier de prestige 

Pour mesurer l’évolution du marché immobilier de prestige, Knight Frank a développé son indice PIRI 100 (Prime International Residential Index), qui prend en compte la variation des prix d’une année à l’autre pour les 100 sites les plus prestigieux au monde.

Avec une augmentation de 1,3%, 2018 est la plus faible croissance enregistrée depuis 2012. Le repli des villes chinoises, entamé en 2017, se confirme. Manille est en tête du classement, avec des prix en hausse de 11%. Le Brexit influence considérablement le marché européen, provoquant un recul de 4,4%. de la place financière anglaise Les autres destinations européennes résistent plutôt bien, avec trois villes (Edimbourg +10,6%, Berlin +10,5 % et Munich +10,0 %) dans les cinq plus fortes progressions.

En Suisse, six localités figurent dans l’indice PIRI de Knight Frank. Verbier et Gstaad continuent à s’apprécier (+2,8 et +2%), Lausanne reste stable et les places financières genevoise et zurichoise enregistrent un léger recul cette année, de respectivement -2% et -1%. Saint-Moritz marque cette année l’une des plus grosse chutes de l’indice, avec -7.5%.

Genève, 7e ville la plus chère au monde 

L’étude dévoile également le palmarès des villes les plus chères au monde, en comparant le nombre de mètres carrés que l’on peut acquérir avec 1 million de dollars. Monaco reste à la tête du classement, avec

16 mètres carrés pour un million, l’équivalent d’une chambre à coucher. Hong-Kong (22 m2) est à la deuxième place, suivie de New-York (31 m2), de Londres (31 m2), Singapour (36 m2), Los Angeles (39 m2), Genève (41 m2), Paris (46 m2), Sydney (52 m2) et Shanghai (57 m2).

La Voie verte, nouvelle high line de Genève 

Chaque année, les experts locaux des marchés mondiaux de Knight Frank identifient les zones à fort potentiel de croissance. Pour Alex Koch de Gooreynd, chef du bureau suisse de Knight Frank, le titre revient à la zone des Trois-Chêne, regroupant les communes genevoises de Chêne-Bougeries, Chêne-Bourg et Thônex.

Avec l’ouverture du CEVA, rebaptisé Léman Express, qui connectera la cité de Calvin à Annecy, ainsi qu’à Thonon et Évian, les communes des Trois-Chêne deviennent la nouvelle épine dorsale de la mobilité collective. À l’image de la «high line» new-yorkaise, la Voie verte, qui s’étend de la gare des Eaux-vives au Foron via les communes des Trois-Chêne, sera une zone piétonne et piste cyclable. La gare des Eaux-Vives va se métamorphoser pour accueillir une nouvelle Comédie, mais aussi des commerces, bureaux et appartements.

Aujourd’hui, le prix d’un appartement avec deux chambres aux Trois-Chêne est au minimum de CHF 800 000 et l’on atteint CHF 1 500 000 pour une maison individuelle de quatre chambres.

Selon Etienne Nagy, administrateur-délégué de Naef Prestige | Knight Frank, le marché de l’immobilier conservera sa vigueur en 2019. «L’attractivité de la Suisse reste forte, à l’image de sa stabilité politique et économique, et dans un climat plus tendu à l’échelle internationale sur le plan des relations commerciales et des tensions géopolitiques, l’immobilier représente toujours une valeur refuge privilégiée».

Evolution du marché genevois 

Pour Jacques Emery, directeur des ventes de Naef Prestige | Knight Frank à Genève, 2018 marque une évolution du nombre de transactions du marché local et confirme ainsi le retour de la demande, notamment pour les biens de luxe.

Selon Acanthe SA, société d’analyses économiques du groupe Naef Immobilier, la valeur totale des transactions sur le marché genevois s’est élevée à 3082 millions de francs, avec 69% des biens vendus dans le marché résidentiel (1826 objets à un prix moyen de 1,3 million de francs). Quant au marché de prestige, il a totalisé 116 ventes (113 ventes allant de 4 à 20 millions de francs, pour un prix moyen de 7,6 millions de francs et trois super-opérations au-dessus de 20 millions de francs, pour un prix moyen de 25 millions de francs). Quelque 23% des ventes dépassaient les 10 millions de francs et 50% étaient comprises entre 5 et 10 millions.

«Le volume de transactions en 2018 atteint 946 millions de francs, un niveau que nous n’avions plus connu depuis 2012, avec une progression de 7% par rapport à 2017», souligne Jacques Emery. Sans surprise, la Rive gauche représente plus de 60% du marché de prestige. Notamment, la commune de Chêne-Bougeries, qui a vu son nombre de transactions de biens de prestige doubler et son volume progresser de plus de 200%, totalisant plus de 150 millions de francs à elle seule, avec une vente record à plus de 21 millions de francs.

Le marché de l’Arc lémanique 

La demande du marché de prestige est également présente sur la Riviera vaudoise. Pour Sébastien Rota, responsable d’agence de Naef Prestige | Knight Frank, «les acquéreurs sont pour la plupart des étrangers, souhaitant bénéficier de la qualité de vie suisse, de la stabilité, des écoles et des infrastructures helvétiques. Ils recherchent des biens avec une vue». La région de la Côte enregistre le plus grand nombre de transactions dans le marché du luxe. On souligne notamment quatre ventes entre 9 et 20 millions de francs. Trois de ces dernières concernent des propriétés «pieds dans l’eau». Un autre exemple est la vente du château d’Hauteville, au-dessus de Vevey, vendu à une Université américaine pour un montant légèrement inférieur au prix de 50 millions affiché lors de sa mise sur le marché. Montreux enregistre également quelques transactions entre 7 et 10 millions de francs, des propriétés vendues à des clients suisses et étrangers.

Le marché des Alpes 

Berceau des stations de ski les plus anciennes et les plus attractives de la planète, les Alpes continuent de générer un engouement à l’échelle internationale.

Pour Annabelle Common, responsable des ventes de la région chez Naef Prestige | Knight Frank, les chutes de neige record et une augmentation des investissements dans les infrastructures ont contribué à la hausse de la demande dans les Alpes l’an dernier. Néanmoins, la force du franc suisse et les réglementations sur l’acquisition d’un bien en montagne sont une des raisons du ralentissement de l’activité dans certaines stations suisses. Selon les résultats de l’Indice de l’immobilier alpin (indice qui suit le changement annuel du prix d’un chalet de 4 chambres dans un emplacement central à travers 16 stations de ski françaises et suisses), le marché suisse recule de 0,5% en 2018, soit une baisse moins importante que celle de 1,8% observée en 2017.

Cette année, les stations françaises n’occupent plus les quatre premières places, mais sont détrônées par deux stations suisses Villars (+6%) et Verbier (+3,4%), qui ont vu le nombre de touristes grimper grâce aux récents investissements réalisés tant au niveau des remontées mécaniques qu’à celui des hôtels de luxe, zones pour débutants et activités hors ski. Les trois écoles internationales contribuent à la renommée de Villars au-delà de nos frontières.

Ailleurs en Suisse, la force du franc a freiné certains acheteurs, comme pour St-Moritz (-11,1%) et Klosters (-10,7%). (Voir notre dossier complet dans Tout l’Immobilier No 930, du 14 janvier 2019).

Contrairement aux stations suisses, que l’on retrouve aux deux extrémités du classement, aucune des huit stations françaises suivies par l’indice n’a enregistré un recul annuel des prix de l’immobilier de luxe.

Dans les années à venir, la demande asiatique pourrait changer le visage mondial du ski. Le taux élevé de création de richesse en Asie et une propension grandissante des Asiatiques à voyager, ainsi que la popularité de plus en plus grande des sports d’hiver, pourraient stimuler la demande à l’échelle mondiale. À elle seule, la Chine souhaite compter 300 millions d’amateurs de sports d’hiver avant les Jeux Olympiques d’hiver de Pékin en 2022.

Vincent Naville

Nouvelle édition du «Wealth Report»

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